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一房多卖的房子到底是谁的

作者:文典房产律师 | 来源: | 发布于:2017-07-13 14:36:21 | 点击量:

近期有一对夫妻被告知房子不是他们的,夫妻两很意外,自己明明有购房合同,为什么房子不是自己的了?后经核实发现,他们购买的房子被多次倒卖。这样被倒卖的房子到底属于谁呢?下面文典房产律师就为大家分析下“一房多卖”归属问题,希望对您有所帮助。

一房多卖的房子到底是谁的

一房多卖,房子到底归谁?

法律对此并没有明确规定。不过,律师结合专业经验总结出一些结论,供购房者参考。

第一种情况:在房屋未转移的情况下,已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。

《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。由此可知,房屋的过户登记属于物权的变更,所以办理了商品房过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权,成为房屋产权人。

第二种情况:两个买受人均未办理商品房过户登记手续,且房屋尚未交付,房屋所有权应归已经办理商品房预告登记手续的购房人所有。

《物权法》第二十条第一款规定:当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记,有效防止了一房二卖现象,保护了买房人的合法权益。

第三种情况:两份合同均未办理登记手续,那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。

《解释》第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行是合法履行,应当遵守合同的实际履行原则,维护已完成的交易。

第四种情况:两份合同均未办理过户登记和预告登记手续,且标的房屋尚未交付,那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。

因为预先支付房屋价款就意味着履行了房屋买卖合同,因此履行了合同义务的购房人,应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序,促进合同的善意履行,同时也能维护当事人的合法权益。

第五种情况:一份合同在先已经办理商品房过户登记手续,一份合同在后交付了标的物房屋,那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。

依据物权公示性及对抗性原理,对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行,不管房屋是否交付,都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。

文典房产律师提醒:如果一房二卖已经成为现实,那就应当积极收集一房二卖的证据,以尽可能捍卫自己的合法权益,并给一房二卖者相应地惩处。如果您遇到了类似问题需要律师帮助,请直接拨打四川文典律师事务所文章来自于:律师事务所24小时咨询热线,会有专职律师在线解答您的法律问题。

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