1.房屋质量问题导致未交房
若房屋存在质量问题，如漏水、墙体裂缝等，经相关部门鉴定确实影响正常居住，且开发商尚未完成交付，在此期间产生的物业费应由开发商承担，业主无需缴纳。因为房屋未交付意味着业主还未实际占有和使用物业，不应承担相关费用。 2.物业公司未履行合同约定服务 物业服务合同明确规定了物业公司应提供的服务内容和标准。若物业公司未按合同约定提供服务，如小区垃圾长期未清理、安保措施不到位导致频繁失窃、公共设施损坏长期未维修等，业主可根据实际情况，要求减免物业费或拒绝缴纳。 例如，合同约定小区内24小时巡逻，但实际很少见到保安巡逻，这种情况下业主有权主张相应权益。 3.物业费收费标准未经法定程序 物业费的收费标准需经过物价部门审核备案等法定程序。若物业公司擅自提高收费标准，且未经合法程序，业主对于超出合理部分的物业费可以拒绝缴纳。 比如，原本物业费每平方米2元，物业公司未经任何公示及物价部门审批，私自涨到3元，业主可拒缴多出的1元部分。 4.物业服务企业擅自扩大收费范围 除了合同约定和法定的收费项目，物业公司不得擅自扩大收费范围。像额外收取所谓的 “小区环境维护费”“公共设施损耗费” 等不合理费用，业主有权拒绝支付。因为这些费用并不在合法的收费范畴内。 5.物业提供的服务质量极差 虽有提供服务，但服务质量严重不达标，长期处于恶劣状态，给业主生活带来极大不便。例如小区电梯频繁故障却长时间得不到有效维修，小区绿化荒芜无人打理等，经业主多次反馈仍未改善，业主可以通过业主委员会与物业公司协商减免物业费，若协商不成，可通过法律途径拒绝缴纳相应费用。
需注意，即便存在上述情形，业主也应通过合理合法的途径维护自身权益，如与物业公司沟通协商、向相关主管部门投诉或通过法律诉讼解决，避免因不当拒缴引发不必要的纠纷。
案例一：业主验房不合格未接收，可不缴纳物业费
基本案情
小李夫妇在某小区购买了一套房产，签订房屋买卖合同时与小区物业公司签订了物业服务合同。因房屋存在质量问题，小李夫妇一直与开发商协商处理维修事宜，但一年多过去了，仍然没有进展。可小区物业等不急了，一直催着要求小李一家支付房屋空置物业费。
小李夫妇认为房屋存在问题，钥匙至今未交，不同意支付物业费，而物业公司认为，小李是否入住并不影响物业费交纳，经多次协商无果后，物业公司遂一纸诉状将小李夫妇共同诉至法院，要求支付物业费及违约金。
法院审理
2018年9月，开发商与原告物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，物业基本情况、物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等。在本物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务。
2021年2月被告小李夫妇与开发商订《商品房买卖合同》一份，由被告向开发商购买位于某小区精装修商品房一套，2022年2月，被告按约足额支付了购房款。
2021年2月，原、被告签订《前期物业服务合同》，合同约定，就被告已购买的由开发商负责开发建设的商品住宅区中的某小区商品房一套交付后由被告提供的物业服务事宜达成一致。被告同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘原告对园区实施前期物业管理服务，授权原告代为查验园区的物业共用部分、共用设施设备。
原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：房屋建筑共用部分的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有限电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。
物业费采取包干制，被告交纳物业费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米元计收。按上述计算方式、标准、被告应按两元/月向原告交纳物业服务费。物业服务费、协议约定的各项分摊费用按约定由被告交纳，若被告与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，被告负连带责任。被告或物业使用人逾期交纳物业服务费、协议约定的各项分摊费用的，从逾期之日的次月1日起每日按应付费用的3‰交纳违约金；情节严重的，原告可依法向人民法院起诉。协议经原、被告双方签署后生效，至园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，协议自动终止。
2021年3月，经开发商通知，被告到场对所购房屋进行验收，验收后被告向开发商提出二十余处待整改问题，且当场没有办理收楼手续（没有签字也没有领取钥匙）。后被告方分别于2021年4月、5月向开发商客服部发送了主题为“某小区精装问题严重”的电子邮件，开发商工作人员就上述问题也通过邮件形式与被告方进行了回复沟通，但双方至今未办妥实际收楼手续，被告也一直未向原告交纳物业费。
法院审理后认为，根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本案中，原、被告签订的《前期物业服务合同》约定产生物业费条件是案涉房屋已经交付给被告，虽然被告在房屋交付期间到过案涉房屋，但在办理收房交接手续前，被告向开发商提出二十余处待整改问题而未收房，开发商与被告尚未完成业主入住交接，且被告亦未取得房屋钥匙。原告主张只要开发商通知了业主收楼，是否完成房屋交接不影响物业费交纳，没有法律依据，不予支持。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人员订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
本案中，物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，小李夫妇与物业公司签订了物业服务合同，双方就应依约履行各自义务，即物业公依约对小区提供服务，小李夫妇也应依支付服务费。
但该物业服务合同的前提条件是房屋已交付给买受人。
国务院《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。小李夫妇办理房屋交接手续时，因房屋存在待整改问题一直未能与开发商办理正式交房手续，在小李夫妇未入住，未领取房屋钥匙前，相关的物业费应由开发商承担，物业公司辩解业主是否收房不影响物业费交纳，没有合同依据和法律依据，侵害了业主权利，对业主没有法律约束力。
案例二：物业公司未全面履行合同义务业主可以请求少交物业服务费
基本案情
某物业公司与宋某等业主签订物业服务合同，约定由该物业公司对小区实施管理服务。宋某以物业服务未达到合同约定的服务标准，小区管理长期混乱等为由拒绝交纳物业服务费，物业公司则以宋某违约为由将宋某诉至法院。
裁判结果
法院审理查明，宋某居住小区一段时期内确实存在入户门损坏、车辆剐蹭等纠纷得不到及时有效处理，物业打扫卫生不彻底，对业主饲养家禽未及时进行规劝，消防设施、照明设施、监控设施未及时维护等问题，物业服务未达到物业服务合同约定的标准。判决宋某向某物业服务公司支付80%的物业服务费。
典型意义
物业服务不达标，势必造成“服务差、收费率低—收费率低、服务更差—服务更差、业主更不愿缴费”的恶性循环。按照权利义务对等原则，物业服务公司依据物业服务合同要求业主按照约定标准交纳物业服务费的同时，也应当提供符合合同约定标准的物业服务。物业服务公司提供的服务不达到合同约定标准构成违约，业主可以请求少交物业服务费，但不能够全额拒交。
案例三：物业公司未经法定程序不得随意调整物业收费标准
基本案情
某物业公司在小区公告栏张贴区物价局有关收费标准批复及《关于停车收费调价的通知》，于2014年9月1日将小区车位管理费由原来的30元/月上调至60元/月。高某按照该标准支付一段时间后提起本案诉讼，要求某物业公司按照原收费标准计收车位管理费并退回超额收取的费用。
裁判结果
广东省高级人民法院经审理认为，物业公司调整物业收费标准应符合法定程序，但某物业公司未提交证据证明其在2014年9月1日调价前已按照规定完成了包括调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过等调价程序。该公司在2018年对2014年调价进行相关说明并收集支持表决票不符合规定，不应认定为其已就调价完成了主要程序，故某物业公司的调价不符合程序，不应支持。
典型意义
物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务人主张上调物业费的，应举证证明其已完成法律、法规规定的调价程序。该案明确前期物业服务人调整物业收费标准的程序要求及举证责任，对于维护物业服务领域秩序、保护业主合法权益具有重要意义和必要性。
案例四：盱眙某物业服务有限公司自立项目标准收取储藏室物业费案
2022年1月21日，盱眙县市场监管局收到12345热线转办案源，反映盱眙某物业服务有限公司收取储藏室物业服务费。
经查，该小区为普通住宅，未成立业主委员会，属于前期物业。开发商与业主的购房协议中约定业主对储藏室无所有权，房产部门也不予确权。2021年12月至2022年2月25日期间，当事人以0.59元/m·月的收费标准收取283户业主储藏室物业服务费，面积6968.67平方，收取金额合计4.93万元。
当事人的上述行为，违反了《价格法》第十二条和《价格违法行为行政处罚规定》第九条第（五）项的规定。2022年9月2日，依据《价格法》第三十九条和第四十一条的规定，该局责令当事人将4.93万元多收价款退还相关业主。
案例五：楼栋无障碍通道不达标，残疾业主拒绝交物业费
基本案情
2017年，钱某和某开发商签订了购房合同，明确约定交房条件包括“满足使用功能要求”，且交房前物业费由某房地产有限公司承担，交房后物业费由钱某承担。
钱某有肢体残疾，平时需要借助轮椅出行，在房屋竣工交付时，钱某发现其房屋所在单元门口仅设计四级台阶通行，无法满足轮椅出行需求。
他提出异议后，开发商将台阶改造为斜坡，但坡度较陡仍未达到无障碍设施的相关标准，故钱某以不符合购房合同中约定的“满足使用功能要求”为由，没有收房，同时拒绝缴纳物业费。某物业服务有限公司遂诉至法院要求钱某支付物业费。
法院审理
武汉市硚口区法院受理本案后，承办法官到小区进行现场勘验，发现单元大门虽经改造成为斜坡，但坡度较陡，高度为62厘米，长度183厘米，仍无法满足轮椅通行需求。该坡道周围有足够空间将其延长以符合相关标准，仅对大厅美观有所影响，并不影响业主出行。
法院认为，虽然案涉房屋经建设项目竣工验收合格，并向建设行政主管部门备案，符合一般条件下的交付标准，但满足一般业主的功能设计无法满足需要借助轮椅出行的残疾人业主的需求。开发商改造无障碍坡道时仍将美观放在首位考虑，而忽略残疾人业主的基本出行需求，导致无障碍坡道无法实际有效使用。钱某未收房是因为开发商未尽到合同义务，故相关物业费不应由其承担。
据此，法院认定，经开发商简易改造后的无障碍通道未达到《无障碍设计规范》（GB50763-2012）轮椅坡道1:16的标准，判决驳回物业公司的全部诉讼请求。
法官表示
从住宅设计来说，需要全面考虑业主个体的特殊情形。《住宅建筑规范》与《无障碍设计规范》明确规定住宅建设应符合无障碍设计原则，且就无障碍设计的范围与标准进行了详细规定，目的在于保障残疾人业主出行便利和平等、充分、全面参与社会生活。
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